Was sind Baumängel oder Bauschäden ?


Von einem Baumangel spricht man, sobald die mit Bauvertrag, Kaufvertrag oder Mietvertrag vereinbarte Beschaffenheit eines Gebäudes, einer baulichen Anlage oder eines Bauteils nicht oder nicht vollständig besteht.
Ein Mangel an einem Bauteil besteht auch dann, wenn eine gewöhnliche Verwendung nicht möglich ist oder ein üblicher Zweck bzw. eine normalerweise zu erwartende Qualität (auch Erscheinungsbild und Dauerhaftigkeit) nicht erreicht ist.

Ein Bauschaden ist die Folge eines Baumangels, einer nicht vorgesehenen Einwirkung auf das Bauteil oder des langzeitigen Gebrauchs (= Verschleiss aus Abnutzung, Alterung und Witterung).

Mängel und Schäden an Gebäuden und baulichen Anlagen können optische oder auch funktionelle Beeinträchtigungen darstellen sowie Einbußen an Sicherheit und Stabilität bewirken.
Ihre Ursachen liegen nicht immer am Baumaterial oder dessen Verarbeitung. Oftmals sind Bauschäden auch Folgen von Fehlbedienung oder Verschleiss. Nicht zuletzt entstehen Schäden an Gebäuden auch aus ggf. versicherter Ursache wie aus Sturm, Wasser, Hagel, Blitzschlag oder aus Beschädigung durch Dritte.


Beispiele von Baumängeln + Bauschäden an

Balkonabdichtung Terrassenabdichtung Blechanschluss Dachverschraubung Dachabdichtung
Sparrenzuschnitt Pfettenriss-Statik Pfettenriss-Optik Pfettenverdrehung Horizontalabdichtung
Verkeilung + Feuchte Fassadenverblendung Undichte Verschraubung Verformungsriss in VHF Fassade mit Bewuchs
Mauer-Maßtoleranz Mauerwerksverband Horizontalabdichtung Fehlende Dehnfuge Mauerüberlastung
Deckenriss Korrosionsschutz Risse im Estrich Riss in Betonwand Unebener Innenputz
Labile Unterfangung Fundamenttiefe Undichte Kellerwand Dränagevlies fehlt Rohrdurchführung
Roll.Kasten zu breit Belags-Unebenheit Fehlende Regenrinne Nässe vom Nachbarn Rampenknick
Feuchter Innenputz Fehler am Sockelputz Riss im Kupferrohr Schnitt in Brückenplatte Verschmutzung

Wann ist eine Bauleistung mängelfrei ?


Gesetze, Verordnungen, Richtlinien

Nach § 13 Nr.1 der VOB/B ist eine Leistung frei von Sachmängeln, wenn sie die vereinbarte Beschaffenheit hat und den anerkannten Regeln der Technik entspricht.
Die anerkannten Regeln der Technik geben meistens den erprobten Stand der Technik wieder. Ihre Anwendungsgrenzen sind durch Gesetze, Verordnungen und Richtlinien gesetzt.
Sofern die Beschaffenheit nicht vereinbart wurde, ist die Leistung frei von Sachmängeln, wenn sie sich für die nach dem Vertrag vorausgesetzte, bzw. für die gewöhnliche Verwendung eignet und eine Beschaffenheit aufweist, die üblich ist und die der Auftraggeber normalerweise erwarten kann.


Welcher Bauzustand kann erwartet werden ?


Entwicklung + Regeln

Gewöhnlich muss der Auftraggeber / Nutzer einer baulichen Einrichtung kein Schadensrisiko, keine Verminderung der Dauerhaftigkeit und auch keine Beeinträchtigung des optischen Eindrucks oder der Gebrauchstauglichkeit hinnehmen. Dafür muss die Bauleistung allerdings dem geschlossenen Vertrag und zumindest den allgemein anerkannten Regeln der Technik entsprechen, welche das langzeit technisch Bewährte beschreiben.


Die Grenze zwischen Baumangel und Bagatelle :


Bewertung "einfacher" Mängel

Bei der Beurteilung des Grenzbereichs zwischen hinzunehmenden Unregelmäßigkeiten und dem nachzubessernden Mangel sind drei Ergebnisvarianten denkbar; es handelt sich um
. * . hinzunehmende Unregelmäßigkeiten (unbedeutender winziger Mangel - z.B. Bagatelle), die weder eine Nachbesserung noch einen Preisabzug begründen, oder um
. * . nachzubessernde Mängel (deutliche Abweichung vom Sollzustand und mit negativer Auswirkung), welche durch Nacharbeit oder Wandlung restlos zu beseitigen sind, oder um
. * . hinnehmbare Abweichungen (geringfügiger Mangel), der nachzubessern oder durch Minderung abzugelten ist.
Bei letzterer "hinnehmbaren Abweichung" ist eine Minderung in Höhe des Minderwerts nur bei Einvernehmen oder bei unverhältnismäßig hohem Nachbesserungsaufwand denkbar. Andernfalls ist nachzubessern.

Einstufung und Bewertung des Baumangels :
Die ausgewogene Einstufung und die Bewertung des Mangels können nur von einem unabhängigen Sachverständigen vorgenommen werden. Sie ergeben sich aus den Fragen,
. * . welche Bedeutung das fehlerhafte Merkmal für das betroffene Bauteil besitzt und
. * . wie stark durch den Fehler die Gebrauchstauglichkeit / der Geltungswert beeinträchtigt werden.

Über das Vorliegen einer "Hinnehmbarkeit", einer "Unverhältnismäßigkeit" und über die evtl. "Minderung" entscheiden zuletzt die Parteien einvernehmlich oder das Gericht. Der Sachverständige ermittelt hierfür jedoch die Eckwerte, nämlich die Bedeutung und den Grad der Beeinträchtigung, die Nachbesserungskosten sowie den Minderwert und gibt eine Entscheidungsempfehlung ab.



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